正當人們仍在談論今年樓價應該跌多少的時候，股市卻在短短不到兩個月升了超過4千點，從近期成交金額大幅上升的情況來看，這次是既有價也有量，顯然股市向好並非虛火。理論上股市興旺也會帶動經濟向好，那麼為何仍有這麼多人看淡樓市前景？筆者嘗試作出一些分析。

首先，看淡樓市的人認為未來房屋供應太多，市場買家承接乏力，又提到港府去年初才撤辣為時已晚；筆者認為今年新樓供應的確很充裕，不過地產商去庫存的速度非常快，因為外來的資金越來越龐大，預計今年新樓可賣掉18,000伙左右，到了年底具實力的地產商會開始惜售，訂價就會略為提高。

其次，根據報道香港11家中小型地產商之中，有8家負債比率高達81%，市場憂慮這些地產商因財困而大幅「劈價」賣樓；筆者認為地產商財困與樓價下跌並不一定成正比，就像國內民營房地產商一樣，他們的處境更為惡劣，10家公司有9家負債比率高達100%或以上，有的甚至已將地產項目停工停產。但目前內地各大城市的房價卻已經止跌回穩，就如南方城市廣州，其每個月新盤的成交量等於香港的4至5倍。

第三，淡友覺得國內「放水」和股市上漲，與香港樓市無關，反而地緣政治因素更影響樓市；筆者的看法是股市與樓市某種程度上是「孖公仔」，只是股市通常即時會有反應，而號稱不動產的樓市反應比較慢。不過股市上升市場資金比較寬鬆，便會有部分熱錢流入樓市，對樓市當然利多於弊。

第四，利率高企對商業物業造成的衝擊非常嚴重，由於商業貸款利率比住宅高出2釐，這個市場的某些客戶面對前所未有的還款壓力；不過，筆者的看法並没有那麼悲觀，今年還會有至少兩次減息機會，住宅市場沒有問題。至於商業方面，只要守住陣地，利率同樣會大幅下調，下半年會看到曙光，這個是筆者與坊間不同的看法。

最後，筆者想說的是，世界在改變，經濟在循環。DeepSeek的出現，改變了人工智能（AI）的世界觀，東方大國有許多尖端科技不容小覷；蘋果選擇與阿里合作，代表中國龐大市場的吸引力，中美雙方本來就我中有你，你中有我，真誠合作才是人類文明的進步；國家前所未有的10萬億元人民幣國債，穩住了樓市更撐起了股市，其真正的威力還會進一步展現岀來；習近平總書記親自會見民營企業家，並叮囑他們要努力經營，不負歷史使命，帶出來的訊息是國家大力支持民營企業未來的發展，從中亦代表歡迎外商進一步拓展中國市場。

作者：亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問蔡志忠

（文章為作者的個人意見，並不代表《幫港出聲》立場。）

原圖：旅發局網站圖片

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