農曆新年伊始，樓市開出紅盤。長實集團旗下中半山波老道21號豪宅，一個頂層特色天台泳池單位以港幣4.49億元成交，呎價高達13.6萬元，創出亞洲分層單位新紀錄。長實集團接着再以102.8億元奪得啟德道最後一幅地皮，呎價比之前拍賣的比鄰地皮高出近2成，顯示其看好未來樓市前景。
讀者會覺得奇怪，疫情之下，百業蕭條，失業率達7%，買樓供樓是極大負擔，為何樓價還可以創新高？筆者嘗試解讀一下疑團，現今世界到處大印鈔票，金融市場十分蓬勃，社會已進入科網年代，樓價的升與跌已經和經濟發展步伐不一致，今天股市大幅上漲，樓價個別創出新高，但生活在另一時空的基層民眾仍然處於失業和減薪狀態，這個階層人士可以說與豪宅扯不上任何關係。
香港私人住宅市場分為兩個市場，一個是豪宅市場，另一個是中小型物業市場。很明顯，地產商對兩個市場的賣樓手法不一樣，豪宅矜貴，通常以「唧牙膏」或招標形式出售，採取價高者得。因此，售價屢屢創出新高。相反，中小型物業則採取薄利多銷形式，由於定價較為合理，通常一個全新大型屋苑，幾百個甚至逾千個單位，可以在幾個星期內售罄。
下半年舊經濟復甦 樓股齊揚
中小型單位雖然供應多，但賣得很快，主要對象是本地首置人士；豪宅大單位供應少，卻總是慢慢賣，原因是定價偏高，對象是大灣區豪客，立法會取消了空置稅，使豪宅的防守力更強。豪宅市場是另一個市場，不影響基層民生住屋，即使長期空置率高，社會上的反對聲音也不多。增加公營房屋及中小型住宅供應，才是基層市民最關心的議題。
至於超人再次高價投地，證明其集團繼續看好香港前景，環顧現今世界局面，歐美經濟發展並不比中國好，中國好香港也好。疫苗接種在即，通關勢在必行，新經濟搶佔了近1年多風頭，無論公司業績及估價均嚴重高估，該是回歸現實的時候了。筆者預期，金融市場的資金於下半年將有所轉向，部分會流入舊經濟體，住宅市場交投將趨活躍，未來與香港地產相關的樓股將齊齊上揚。
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原文：經濟日報2021-2-26評論（作者授權轉載）
https://paper.hket.com/article/2884588/%E6%A8%93%E5%B8%82%E9%96%8B%E7%B4%85%E7%9B%A4%20%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E5%8B%A2%E9%A0%AD%E5%A5%BD?ref=iet
作者蔡志忠為亞洲地產創辦人