港人對樓市觸覺敏銳，一發覺市況變好，立即爭先恐後入市，快速將市場上的筍盤掃光，樓價也在短短一個多月上升了大約5%。

現在二手樓市場已開始缺盤，一手樓去貨也十分迅速，幸好多得空置稅的推出，使新樓無論是開盤還是加推，皆暫時不見大幅加價情況出現。

筆者認為，今年樓價會追回去年的跌幅，這是最基本的要求，估計在上半年可達標，也就是說，今年第二季樓價還會有5%左右的升幅。樓市有一個規律，下跌時比較緩慢，上升時速度很快，人們都有一種怕執輸的羊群心態，買入的速度比賣出的速度要快一倍，就如以7至8個月時間，使樓價跌了10%，只需用3至4個月就可讓它升回。因此，樓市被形容長期處於大漲小回局面。

自置物業比例降 港府應檢討

在樓市升跌的周期裏，當一個跌市周期完結，下一個上升周期展開，樓價必先快速追回上一個跌幅，賣方總是以之前的最高成交價為指標，原因是甚麼？是因為在樓市辣招捆綁下，一買一賣的成本（包括3D印花稅）很高，所謂「賣咗買唔返」，業主們沒有高價誰願意賣樓？

外界都有錯覺，以為二手樓市場成交稀疏是買家不肯買，其實真正的原因是賣家不肯賣才對，樓市辣招使二手樓供應短缺，價格自然容易被推高，這一點當局必須認真解讀，否則在特首林鄭月娥表示憂慮樓價回升的同時，又冷不防再次出招加辣，那麼樓市就只剩下一手市場，變得愈來愈不健康了。一個好的樓市政策，是要幫助更多人擁有自置居所，使社會財富更加均衡。然而根據一項統計顯示，港人自置物業的比例愈來愈下降，2016年居住於自置物業的住戶只有48.5%（121.7萬），較2011年的52.1%（123.4萬）明顯下跌，說明自從港府2010年開始推出樓市辣招後，無助港人安居樂業，當局應當作出檢討。

作者蔡志忠為香港專業地產顧問商會副會長

原文：經濟日報 2019-04-10 評論(作者授權轉載)

https://paper.hket.com/article/2321365/蔡志忠%20-%20升快跌慢%20樓市規律

原圖：http://img.zhitongcaijing.com/image/20170410/1491817754721871.jpg

 

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