今日寫一件對香港經濟來說是利好的消息，這宗消息媒體在10月29日率先報道。據悉金管局副總裁阮國恒早前親自主持會議，邀請香港地產建設商會及超過十間本地、中資及外資銀行代表，商討發展商債務到期安排，重點是幾間中型發展商即將面對的再融資困境——它們「有資產、但缺乏現金流」。報道形容阮國恒「說之以理、動之以情」，鼓勵銀行支持再融資或貸款展期。金管局發言人回應時重申銀行資產質素及信貸風險可控，鼓勵銀行以務實方式支持實體經濟，讓地產市場均衡發展，避免商業地產一直在「K型」道路上前行。
雖然這次金管局的角色是鼓勵而非命令，但卻對商業房地產有重大意義，作為得到政府全面保護的銀行機構，難道可以不聽官方監管機構的意見嗎？坦白說，若所有銀行同時收緊信貸或 Call Loan，發展商被迫賤賣資產，抵押品估值下跌會反過來惡化銀行自身的壞帳。金管局想協調的並非只是幫助中小地產商或商舖投資者，主要是避免這種反過來惡化銀行壞帳的連鎖反應產生。說白了就是，如果商業物業價格再受衝擊，繼而會打擊慣以物業抵押融資的中小企業舉債能力和現金流。這也顯示當局憂慮的是中小型發展商和工商舖業主違約→急售物業→抵押品貶值→中小企融資受壓的傳導鏈，目標是保護整個商業房地產市場的初步復甦勢頭。
防樓市K型發展 金管局籲銀行放寛按揭
這個局面的出現就是經濟撥亂反正的表現，面對房地產業的「K型」發展，住宅市場重回正軌，工商市場卻跌落深淵，嚴重影響香港整體經濟，遺憾的是社會各界仍然長期視若無睹，直到今天終於出現轉機。或許是那些經濟學者、大學教授、行業專家和樓市評論員的不斷呼籲，他們縱使被網民污蔑為「輸打贏要」，仍然堅持為香港經濟發聲，事實勝於雄辯，真理越辯越明，只要是真心為社會為大眾，總會有被人聽見的時候。我們一直堅持銀行要正常地向工商舖新買家提供正常按揭，就是因為這是「將不良資產轉變成優質資產、讓工商價格止跌回穩、讓銀行按揭減少風險」，這是真正的三贏局面，對經濟有利無弊。
幾個方面淺而易見，首先，銀行若願意按五成至七成上限實際批出按揭：買家所需首期減少，更多投資者、自用商家及創業者能夠入市，直接增加有效需求；其次，可以改善成交與流動性：目前問題不僅是價格下跌，而是銀行對工商舖近乎停止放貸，令有意買家無法融資，放寬按揭及給予還款彈性，可減少強制出售和銀主盤湧現，有助穩定價格預期；第三，可以促進業主輪轉：新買家以較低價格接手後，通常較願意按市場水平減租出租，這有助租金更快回到租戶可負擔的水平，減少市面上的吉舖；第四，能夠帶動零售、餐飲與就業：舖位重新出租、店舖重開，可改善街區人流和消費氣氛，對中小企、就業市場及政府庫房收入均有正面連鎖效應；第五，對銀行本身也有利：商舖價格大幅回落，若以較低估值承造按揭，實際信貸風險相對下降，而且商業按揭利率通常較高，有助銀行處理問題資產並促進業主更替，將風險降低。
作者︰亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長 蔡志忠