特區政府全力推動北部都會區（北都）發展，未來規劃將有百萬人口進駐，對房屋市場帶來極大需求。近期地產商密鑼緊鼓醞釀推出新樓盤，其中元朗錦田北的新盤，訂價每平方呎大約$14,000元左右，這個價格是一個試金石，可能是未來北都的訂價新指標。在我看來，北部都會區的樓價，較合理的定位不是馬上要成為新區豪宅，而是應把它視為長線兌現型區域，以短中長期來分析，短期內跟隨市場走勢，中期要看整個區域的配套和交通，長期才看科技產業與人口增長能否真正支撐溢價。當局無可置疑把北部都會區定位為香港未來重要發展引擎，而市場普遍認為樓價會受新增就業、交通改善和供應節奏影響 。

當然，打頭炮的新盤如何定價非常關鍵，銷售策略是否成功等等，直接影響未來當區的樓價走勢。從自住角度來看，區內二手樓盤短期大多數仍是貼近大市，部分鐵路沿線、配套較成熟的屋苑，呎價徘徊在1萬元左右，相對比較便宜，然而因供應有限和自住需求的支持，表現略強於外圍其他地區 。與此同時，北都整體規劃將會帶來大量住宅和土地供應，長遠對價格也會構成壓力。如果從投資角度看，北都樓價應先看現金流投入程度，以及樓宇買賣的流通性，再看看未來概念能否帶來溢價。

新發展區樓價  應以短中長期來分析

在住宅物業市場，較穩妥的投資目標通常是鐵路上蓋、靠近市中心、樓齡較新、出租需求穩定的單位，因為這些樓房更容易在整個片區政策實現之前守住估值 。由於地價和建築成本等客觀因素不能避免，香港所有新樓盤訂價幾乎不可能低於每呎售價10,000元，而本次新樓盤開價在每平方呎14,000元，位置鄰近元朗港鐵站，配合目前整體需求和市場氣氛，筆者認為此價格如果自用的話，是合理可以購買的，但若是打算買來投資博取升值，或需要持有一段時間，宜謹慎考慮清楚。

北部都會區是新的開發區，樓價現在就像中長期成長股，不是馬上可以按成熟核心區來定價。本次推出的元朗錦田北新盤，屬於北部都會區概念帶內的樓盤，但現時仍以新界西北的實際居住需求作主要支撐，價格通常不會直接對標市區核心盤 。同區對上一次推出的新盤首批均價大約13,088 元，這次定價只屬於輕微的提價 ，理應可以逐步消化。此外，項目屬低密度住宅，總共有566 伙，主打受歡迎的兩房，配合名牌發展商，領先的質量和成熟的產品能夠支撐其高一點的價格。

作者：蔡志忠 亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

（文章為作者的個人意見，並不代表《幫港出聲》立場。）

投票已截止，多謝支持