中文大學學者何志培、黃偉豪最近提供了新的數據，顯示新樓樓價相對二手樓的溢價在過去好幾年不斷收窄，在2019至2020年間已收窄至10%或以下。他們提出：2018年後，樓市整固，加上反修例事件觸發社會運動，以及新冠病毒疫情，發展商在新盤定價便轉趨保守，市場溢價徘徊在一成左右。
新盤定價趨保守 一手樓溢價收窄
其實新樓樓價相對二手樓的溢價早於2010年後已開始收窄。原因並不光是發展商定價比前較為保守，還有二手樓因供應減少出現價飈的情况。
筆者在網上就找到一篇2012年1月在《信報》「筆聞集」的一篇文章提到：「記得一兩年前，新樓溢價可以高達五成，而最近溢價已經大幅降低。」雖然該文未有如中大學者以科學方法分析，相信仍有参考價值。
筆者就樓市辣招的分析發現，自從「額印」於2010年11月出台，樓市出現了翻天覆地的變化。自此樓市二手供應大減，樓市交投大減，其中尤以二手樓交投的減幅最為明顯。
辣招確實減少樓市投機活動
財政司長陳茂波稱市場需求及低息環境令樓價維持高企，但樓價仍然堅挺，仍遠高於市民可負擔的水平，因此目前不存在減辣的空間。他認為減辣會帶動需求，一旦減辣樓價難免會被刺激而上升，市民的置業夢便難以實現。
陳司長說辣招是需求管理不能說是錯；辣招當然會減少樓市的投機活動，全面減辣恐怕會刺激樓價因投機帶動需求和樓價上升。可惜他忽略了辣招同時也減少了樓市的二手供應，正是因為辣招減少了樓市的二手供應，上車盤樓價升勢特別凌厲。2010年11月首階段「額印」出台， 樓市交投驟降， 樓價卻不跌反升， 以上車盤的小型單位升幅更為突出。以1999年為100的樓價指數，小型單位（Class A）在2010年十月升至163.2，大型單位（Class D及E） 則升至202.6 ， 大大跑贏小單位。這本是正常，因為買大單位的人購買力升幅更強而且市民有能力的，多會樂意換樓改善居住環境。事實上，自1986主1999 ，同樣是大單位跑贏小單位；大單位升了四倍多，小單位只升了三倍多。
辣招減少二手樓供應 上車盤升勢凌厲
可見辣稅大大扭曲了市場，除造成上車更困難、更少選擇和面對更高價外，還造成香港獨有的納米樓現象。新樓樓價相對二手樓的溢價近年不斷收窄，更進一步支持筆者對辣稅減低二手樓供應的論述。辣稅對民生傷害至深，陳司長宜認真檢視證據和正視。
作者是嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員
原文載自：2021年2月8日 明報評論 (作者授權轉載)
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