具有香港樓價指標的中原城市領先指數，最新錄得182.5點，相對歷史高位的190.5點，只相差不夠5%。在這驚濤駭浪的幾年間，中港經濟不穩，世界金融動盪，香港樓市能守住這個價位，可說是難能可貴，也證明香港「底子」很厚，樓市相對穩健。

作為國際大都市，除了要向世界開放，我們還有甚麼功能？「一國兩制」的成功，其實就是對外開放的成功，香港必須發揮與內地城市不一樣的功能，才能貢獻國家和成就自己。因此，在政經制度上，香港未來仍然擁有獨特的優勢，就像領導人說的，香港「一國兩制」的制度不僅50年不變，50年後也不用變，直言：「為什麼要變呢？」

本港監管借貸比內地嚴謹

正是由於制度的不同，香港金融機構相對保守，金管局對銀行放貸的要求，是有一套嚴謹的監管機制；相對而言，內地金融機構比較寛鬆，至今仍有通過密切關係而取得融資的渠道。就如不少內地開發商財務狀況超越「三條紅線」，借貸高達資產的6成到8成甚至以上，一旦市場稍有變化，便容易資不抵債；香港地產商平均負債大約在1成到3成左右，面對市場出現波動，香港財團的防守能力自然較強。

同樣地，香港銀行對樓宇按揭有嚴格規定，即使是幾百萬的貸款申請，也需要按照指引批核，包括壓力測試等等。香港市埸透明度高，二手樓市場成熟，交投量比一手樓還多，而且有66%的物業已經沒有按揭，即使經濟環境有變，失業率上升，但業主們的財政相對穩健，甚少大幅割價求售個案出現。

內地樓市不一樣，交投量集中在一手樓市場。根據一些大型內房地產商的數字公布，年初至今，樓宇銷售普遍比去年同期大幅下跌6成到7成左右，交投量暴跌，地產商自然有減價促銷壓力。雖然樓價跌多少沒有準確數字，但急於套現還債的內地地產商，預期減價幅度高達一至兩成以上。

根據以上分析，本港樓市較為值得投資，房屋除了在本地有極大需求之外，對內地買家也有潛在市場需求。香港奉行「一國兩制」，保護私有產權，資金自由出入等等，這些都具有吸引資金的能力。現在大家需要的是耐性，必須做好個人防護，總有一天，國內外都通關時，便是香港樓股再度蓬勃之時。

原文轉載自：地產資訊網 2022-6-15評論 (經作者授權轉載)

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作者蔡志忠為亞洲地產創辦人

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