英國是世界上首先把土地當成商品作買賣的國家，個人勞動力也同時被當作商品，可以在自由市場買賣，即個人願意出賣勞動力以換取工資；這兩種創舉令英國脫穎而出，國力大增，成為近代帝國主義的佼佼者，也因而走向世界各地佔據殖民地，因為英國首先看到土地和勞動力的無限商品價值，佔有殖民地的動機也就特別大了。

香港作為英國佔領的殖民地，毫不例外地，港英殖民地政府入境後的首要工作，便是把所有香港島的土地沒收為「皇家地」，然後再由政府賣給英商，獲取的賣地收入撥入政府財政收入。最初有能力、有用途的買地者只能是早已跟隨帝國四處發展的英國公司，像怡和與置地便是；後來隨着經濟發展，中國人的企業有了立足之地後，也相繼加入了土地買賣。

靠着政治血緣的關係，英資公司畢竟佔有土地買賣的優越地位，這種情況直至上世紀八十年代，當中英展開收回香港主權和治權的談判開始後，英資公司知道失去政治的保護傘後，往日的特殊地位已不保，也就紛紛遷冊或變賣公司，本地華商也就爭相搶購英資公司取而代之，英資的風光歲月也就隨着殖民地的結束而一去不復返。

不過，殖民地留下來的土地商品買賣制度仍舊一成不變地留下來，私人自由買賣土地的制度也照舊不變，變的只是華商已取代英商，所有殖民地時代的英企已給華商完全取代。即使1997年後，在「一國兩制」原有制度保留不變的規定下，資本主義照行，土地照賣予私人發展商。

這樣的做法，對私人資本家來說，當然歡迎之極，可是對普羅大眾的港人來說，任由政府調高地價讓發展商爭相競標，然後發展成商業樓宇或住宅物業而不停調高的物價賣予私人，政府可因而靠賣地充實財政，並且當成是可靠的穩定收入，不必動腦筋發展其他可持續發展的經濟，對普羅大眾可以發揮的經濟才能，也就大大受到限制。

更糟的是，得到最大投資收益的土地發展商，自從有了這個利潤高又穩定的投資項目後，再也不必動腦筋尋求更有利的投資出路，這一來，最大財力的發展商變成後殖民地的英商「版本」，專注在土地商品買賣，沒法把經濟多元化，沒法發揮港人多元化的才智，反而受困在「炒樓」的深坑裏。

不比較其他地方在改革後殖民地的土地商品制度，還不知本港的土地商品化的利弊所在。可以說，前英殖民在擺脫英國統治後，都會在住宅用地的商品化作出調整或改革，就以加拿大和澳洲而言，即使跟英國有政治血緣的親密關係，但擺脫英倫統治後，都對住宅用地的商品化作出嚴加管制。

就以九七政權移交前港人移民加澳兩地的經驗看，港人移居加澳兩國後，以為可以靠「炒樓」致富，在港人頻密炒樓動作下，兩地的樓價確也日新月異地往上升，當地人以為是機會，把房子高價賣出後，再也沒法以平價買回，而且還要用更高的樓價去買，挫敗之餘，便群起向當地政府施壓，在選票壓力下，政府順應民意，馬上對物業買賣作出管制，一個最具效力的管控辦法便是，規定若在10年內再賣出，物業利得的稅率便高達八成。這一下，「炒樓」風氣應聲而下。

有香港發展商也曾跟隨移民潮到加澳「投機」，但當地市政府應選民要求向發展商使出「辣招」，例如在溫哥華一塊曾是「世博」場地的靚地，由港商（姑隱其名）投得後，準備發展為高級住宅區，但市政府使出一招：三分一的發展必須劃為「平民住宅」，一旦高級住宅與「平民」為鄰，高級也者也就應聲而跌。發展商「損手爛腳」後只好知難而退，留在香港不走了。

另一案例是港商把主力投放澳洲，企圖發展土地的住宅業務，但在政府嚴厲控管下，一籌莫展，宣告全軍覆沒，連在港的祖業也得忍痛賣掉！當時還是本港的大新聞，這裏也姑隱其名，以顯厚道。

更值得比較的是新加坡，後殖民地的首要改革便是，政府留下超過八成的土地給自己建房屋和商廈，其餘不到兩成土地拿去拍賣給私人發展商建屋。新加坡政府這種做法，可以把一塊土地的開發既利民又利政府，利民是因為不必讓私人發展商任意抬價出售。政府則以利民為主，以市價三分一賣給國民，而政府仍然是地主與公屋管理公司。由於是地主，後續的土地權仍由政府掌握，不會賣斷而再無利可圖。

相反，香港九七後延續港英政策，把土地拍賣予私人發展商後，政府只得到拍賣的第一筆收入，之後偶有物業易手，只能從中收取印花稅，其餘土地發展的所有收入都歸私人發展商，包括一塊地可建三、四、五十層樓房，每層最少也有4或5個單位，每個單位又把呎價炒上萬元至兩萬元不等。

如此，一個500平方呎的物業最少也要800萬至千萬元以上；之後的無數歲月，發展商每個月又可從每個單位收取「管理費」（最少也要每呎5元左右）。

由此來看，發展商投地後所賺取的收入遠比政府的為高。以過去22年看，最大的幾家發展商的財富均入世界頭百位，也是本港首富一族，如果把他們的財富總收入歸入政府庫房，何止萬億。不過，政府不發展物業，留給私人發展商發大財，這些大財還是從眾多置業家庭賺來的，而且還是從銀行借來的，以自己負上天債（千萬元以上）去扶起發展商的天富，這種現象市民早看在眼裏、苦在心裏，當前上街反政府，其中一個議題便是吵了很長時間的住屋問題。

如今之計，這次的風波必須面對房屋發展的問題，過去只賣地把最大的賺錢機會給了私人發展商的做法，必須有個了斷，必須留下最少七至八成土地由政府自己發展房屋，以滿足市民的需求，如不效法新加坡，最好是能有自己更好的土地建屋計劃，更好地滿足市民！

原文轉載自：信報 2019-09-17 評論 (經作者授權轉載)

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