政府擬徵收一手樓空置稅。按政府的構思，空置期會由發展商取得入伙紙一年後計算，發展商不能藉出售物業給關聯公司避稅。空置稅定為應課差餉租值的兩倍。政府將以發展商取得入伙紙一年後計算空置稅，而非取得滿意紙起計算，主要是因為入伙紙旨在證明單位結構安全並適合居住，因此何時發出完全由政府主導。相反，滿意紙旨在證明發展商已完成所有批地條款如綠化、道路、等公共設施。

應課差餉租值兩倍 出招相當辣

由於完成此等設施的進度可以由發展商控制，有意見認為空置稅若由發出滿意紙若干日起計，發展商可以拖延此等設施的工程來規避空置稅。

設空置稅為應課差餉租值的兩倍，可以說是相當的辣。發展商持有物業若無收入，其實已付出成本。成本就是投資額的利息。投入的資金是要付利息的；即使是內部資金不用籌措，也有機會成本。一般而言，除非發展商認為物業晚一年才賣出會可多獲超逾利息成本的增值，否則絕對沒有理由空置不賣。引入高達應課差餉租值的兩倍的空置稅，確會迫使發展商盡快賣樓。

不向二手業主徵 減少對樓市衝擊

然而，雖然空置稅的確會於短期內增加房屋供應，但效果只是短暫的。發展商手上持有、真正可賣而未賣的單位根本有限，推出之後就無以為繼。而且空置稅還有兩種效果：一是減低投地的意欲，降低投地的出價；二是減慢建樓的速度：發展商必定會參考去貨的速度以調整建樓的速度。長遠而言，一手樓空置稅不但不可能增加房屋供應，反而會減少房屋供應。

此外，一手樓空置稅必定會打擊政府的收入。最直接的影響是發展商必然在出價投地時反映空置稅造成的影響。

影響最大的必然是最貴的真正豪宅地。真正的豪宅向來都是要時間找尋買家。豪宅的買家要求高，要考慮周詳才會出價買入。如果空置稅是應課差餉租值的200%，空置稅隨時達每年數百甚至上千萬元。由於空置尋客的成本高，發展商不可能不大幅調低投地價。此外，一手樓空置稅打擊發展商盈利，發展商所交的利得稅亦會下降。

空置稅不向二手業主徵，應可減少對樓市的衝擊，但若政府賣地成績不好，也會影響市民置業的信心，估計轉買為租的個案會上升。買賣樓宇的印花稅收入也會下跌。

作者何濼生為珠海學院商學院院長

原文：明報 2019-03-18 評論（作者授權轉載）

https://m.mingpao.com/fin/daily2.php?node=1552850819078&issue=20190318

原圖：https://topick.hket.com/res/v3/image/content/2290000/2291860/dicn20180430301_1024_1024_1024.jpg

 

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